养殖场房屋价格评估是一个系统性的过程，需要综合考虑多种因素。评估过程主要涉及对养殖场各类建筑、设施及其整体功能的客观分析，以得出一个合理的市场价值估算。以下是养殖场房屋价格评估的基本流程。
1、明确评估对象与范围
评估的高质量步是明确评估对象的具体内容。养殖场房屋不仅包括畜禽舍等主要建筑，还涉及配套的设施和构筑物。
主要建筑通常指用于饲养畜禽的房屋，例如育肥舍、保育舍、产房等。这些建筑的结构、材料和建造工艺直接影响其价值。
配套设施则包括饲料仓库、兽医室、员工宿舍、办公用房、消毒间、粪污处理设施等。这些辅助设施是否齐全、功能是否完善，对养殖场的整体运营效率和价值有重要影响。
构筑物可能涉及场区围墙、道路、排水沟、储水池等。评估范围需要清晰界定，是仅评估房屋建筑本身，还是包含场地内的固定设施和部分设备。
2、收集基础资料
在实地考察之前，需要尽可能收集与评估对象相关的基础资料。这些资料是进行评估分析的重要依据。
权属证明文件是关键资料，用于确认资产的合法所有权以及是否存在抵押、查封等权利限制。
建筑图纸和施工资料有助于了解房屋的结构形式、建筑面积、层高、设计标准等信息。如果图纸缺失，后续的实地测量就显得尤为重要。
了解养殖场的历史沿革，包括建造年代、历次改扩建情况、维修保养记录等，有助于判断房屋的新旧程度和损耗情况。
还应收集场地面积、土地性质、地理位置、交通条件、水电供应等基础信息。
3、实地勘察与测量
实地勘察是评估过程中不可或缺的环节。评估人员需要亲自到场，对养殖场房屋进行优秀的检查和测量。
勘察内容包括核对房屋的实际状况与图纸资料是否相符，测量建筑物的实际面积、尺寸，检查建筑结构的安全性、稳定性。
观察墙体、屋顶、梁柱等主要构件的完好程度，查看地面、门窗、通风、采光、保温等设施的现状。
特别要注意养殖场房屋由于使用环境特殊而可能存在的损耗，例如因潮湿、氨气腐蚀等导致的结构损伤、材料老化等问题。
记录配套设施的现状、配置标准以及是否能够正常使用。对场区布局、功能区划分、环境卫生状况等也应进行观察记录。
4、分析建筑成本
建筑成本是构成养殖场房屋价值的重要基础。成本分析通常包括以下几个方面：
建安成本是指建造房屋建筑物本身所发生的费用，包括材料费、人工费、机械使用费、施工管理费等。不同结构的建筑，其建安成本差异较大。例如，砖混结构、轻钢结构、开放式棚舍的造价各不相同。
配套设施成本是指为保障养殖场正常运行而投入的附属设施的建设费用，如粪污处理系统、通风降温系统、饲料输送系统、供水供电设施等。这些专业设施的造价可能相当高昂。
其他费用可能包括勘察设计费、监理费、建设期利息以及其他相关税费。
在分析成本时，需要考虑评估基准日当时的建材价格和人工价格水平，对历史建造成本进行必要的调整，或者采用当前标准估算重置成本。
5、评估功能性损耗与经济性损耗
养殖场房屋的价值不仅受其物理状态影响，还与其功能效用和经济环境相关。因此需要评估可能存在的功能性损耗和经济性损耗。
功能性损耗是指由于设计、布局、技术标准等方面相对于当前市场主流或受欢迎实践的落后，导致资产价值降低。例如，房屋布局不合理导致生产效率低下，环保设施不达标面临改造压力，自动化水平低导致人工成本高等。
经济性损耗是指由外部经济环境变化导致的资产价值损失。例如，当地养殖政策变化、环保要求提高、市场需求转变、周边环境改变等外部因素，可能使得养殖场即使自身状况良好，其盈利能力或市场吸引力也有所下降。
评估这些损耗需要结合市场调研和专业知识，判断其对资产价值的负面影响程度。
6、调查市场行情
市场比较法是资产评估的常用方法之一。通过调查与分析近期类似养殖场房地产的交易案例，可以為评估对象的价值提供市场参照。
需要收集的可比案例信息包括交易价格、交易日期、交易情况、地理位置、规模大小、建筑结构、设施配置、经营状况等。
然后将评估对象与每个可比案例进行对比，找出差异因素，并对这些差异进行价格修正。最终在这些可比案例价格的基础上，综合推导出评估对象的市场价值区间。
市场比较法的应用依赖于活跃的市场和充足的可比交易案例。如果市场交易不活跃或缺乏足够可比案例，此方法的适用性会受到限制。
7、选择评估方法并进行计算
根据评估目的、评估对象的特点以及所能获取的资料，选择合适的评估方法。除了市场比较法，常用的方法还包括成本法和收益法。
成本法的思路是通过估算在评估基准日重新建造一个与评估对象具有相同效用的全新养殖场所需的成本，然后扣除各项损耗，以此确定评估对象的价值。
收益法的思路是预测养殖场未来可能产生的净收益，并通过适当的折现率将其折算成现值，以此作为评估对象的价值。这种方法更侧重于资产的盈利能力。
在实际操作中，如果条件允许，可以选用两种或以上的方法进行评估，相互验证，从而提高评估结果的合理性。需要对不同方法得出的初步结果进行综合分析，调整得出最终评估价值。
8、撰写评估报告
评估过程的最终成果以评估报告的形式呈现。报告应清晰、准确地陈述评估过程、依据和结论。
报告内容通常包括评估目的、评估对象与范围描述、价值定义、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法说明、评估过程、评估结论以及必要的限制条件。
报告中对养殖场房屋的状况描述应客观详实，评估方法的选择和参数选取应有充分理由，计算过程应清晰明了。最终给出的评估价值应是一个具体的金额或一个合理的价值区间。
评估报告应当做到逻辑严谨、表述清晰、依据充分，使报告使用者能够理解评估价值的形成过程。
养殖场房屋价格评估是一个综合性的专业工作，需要遵循规范的流程，结合实地勘察、市场调研和专业分析，才能得出客观、合理的价值结论。整个评估过程应力求优秀、细致，确保评估结果能够真实反映养殖场房屋在特定评估目的和基准日下的市场价值。
